Nové pravidlá poskytovania hypotekárnych úverov

Zdieľaj článok:
Prepošlite článok emailom

Vážení priaznivci DAV-u DVA

Väčšina našich čitateľov má silné sociálne cítenie a hlási sa k zdravému vlastenectvu. Čakajú nás zásadné politické udalosti - referendum o predčasných voľbách a následne zásadný boj o ďalších charakter našej spoločnosti.

V DAV-e DVA stojíme na Vašej strane. Pre pravidelných prispievateľov okrem iného pripravujeme aj špeciálne benefity: vypnutie reklamy, výrazné zľavy v e-shope INLIBRI, podielovú knihu a iné... Vernostný program zverejníme v apríli.

Ak chceme naďalej rásť, nebude to možné bez vybudovania silnej podpornej komunity. Staňte sa jej členom, pomôžte nám v tomto úsilí tým, že budete pravidelne finančne podporovať DAV DVA.

Podporte nás pravidelnou sumou, 4, 6, alebo 10 a viac eur mesačne..
Číslo účtu: IBAN: SK72 8330 0000 0028 0108 6712


Väčšina ľudí nemá dostatok vlastných zdrojov na kúpu bytu alebo domu. Jeden z najčastejšie využívaných nástrojov na zabezpečenie vlastného bývania predstavujú hypotekárne úvery, ktoré poskytujú banky. Hypotekárny úver je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti. Nadobúdateľ nehnuteľnosti spláca hypotekárnej banke zapožičanú sumu (istinu) a úrok. Výška úrokov sa v priebehu doby splácania úveru môže meniť.

Na Slovensku sú v posledných rokoch pomerne nízke úrokové sadzby. V prípade hypotekárnych úverov sa v priemere pohybujú okolo hodnoty 1,5 percenta. Aj keď v strednodobom horizonte ekonómovia neočakávajú zásadnejší rast úrokových sadzieb, z dlhodobého hľadiska je predpoklad, že sa pohnú smerom nahor. Zvýšenie úrokov neznamená len predraženie zakúpenej nehnuteľnosti, ale vstupuje aj do rastu nákladov jednotlivých domácností.

Nárast úrokových sadzieb tak môže skomplikovať splácanie hypotekárnych úverov. Centrálna banka v snahe predchádzať prípadným problémom sprísnila pravidlá ich poskytovania. Po novom by už peňažné ústavy neposkytovali hypotéky do výšky 90 až 100 percent z ceny nehnuteľnosti v takom rozsahu, ako doposiaľ. Objem takto poskytovaných úverov by nemal presiahnuť 10 percent z celkového počtu hypoték.

Na hypotekárne úvery v rozsahu 80 – 90 percent z ceny nehnuteľnosti by mali mať nárok traja z desiatich úspešných žiadateľov o úver. Okrem toho budú jednotlivé banky pri rozhodnutí o priznaní hypotekárneho úveru na bývanie prísnejšie posudzovať to, koľko zdrojov by zostalo klientovi po zaplatení hypotéky. Opatrenia smerujú k tomu, že väčšina ľudí bude mať nárok na hypotéku poskytovanú maximálne do výšky 70 percent z ceny nehnuteľnosti.

 

Predchádzanie problémom alebo ich prehĺbenie?

Ani doposiaľ neboli hypotéky dostupné pre všetkých. Záujemca o úver musel mať stabilnú prácu a istý príjem. Ani pred sprísnením podmienok neboli všetky hypotéky poskytnuté až do výšky ceny nehnuteľnosti. Nové pravidlá však jednoznačne sprísňujú poskytovanie hypoték. Skutočnosť, že záujemcovi o bývanie kúpu nehnuteľnosti v plnom rozsahu nefinancuje hypotekárna banka bude znamenať, že zvyšných 30 alebo 20 percent z ceny si musí našetriť.

Napríklad, ak cena nehnuteľnosti predstavuje 100 tisíc eur a klient musí našetriť 30 percent vlastných zdrojov, znamená to, že by mal disponovať čiastkou 30 tisíc eur. Ak by chcel takúto sumu našetriť za päť rokov, každý rok by musel zo svojho príjmu odložiť šesť tisíc eur. Vystáva otázka, či je to pre väčšinu ekonomicky aktívnych reálne? Minulý rok sa priemerná mzda pohybovala okolo hodnoty 900 eur, pričom mzda dvoch tretín pracujúcich nedosahuje takúto úroveň odmeňovania.

Prirodzene, čiastka, ktorú by si mal záujemca o bývanie našetriť, by mohla byť nižšia, keby využíval niektorý zo sporiacich produktov. Časť zdrojov by tak získal z úrokov z vlastných vkladov. Aj pri najvýnosnejších produktoch, akými sú dnes podielové fondy, však nemožno počítať z radikálnym zhodnotením úspor. Šetrenie vlastných zdrojov si tak vyžiada dlhší čas – v závislosti od príjmu, životných nákladov a v neposlednom rade vývoja cien nehnuteľností.

Napriek zavádzaniu zmien, na jar tohto roka bol zaznamenaný približne päťpercentný nárast novo uzatvorených zmlúv na poskytnutie hypoték. Dokumentuje to pretrvávajúci záujem o tento úverový produkt. Môžeme očakávať, že vysoký záujem o úvery na bývanie bude pretrvávať. Nové pravidlá tak nemusia zamedziť financovaniu kúpy bytu alebo domu prostredníctvom hypoték, ale ovplyvnia štruktúru zdrojov spojených s nadobudnutím nehnuteľnosti.

Zrejme narastie tlak na oceňovanie nehnuteľností, pričom žiadatelia o úver budú mať ešte výraznejšiu motiváciu ako doposiaľ, aby sa v znaleckých posudkoch uvádzala vyššia suma ako je skutočná hodnota nehnuteľnosti. Za ďalšie, najrýchlejším spôsobom, ako získať chýbajúce zdroje je čerpanie spotrebného úveru. V tomto prípade sú však úroky podstatne vyššie ako pri hypotekárnych úveroch.

Vystáva otázka, či sa snaha o predchádzanie problémov s platením úverov na bývanie (po očakávanom zvýšení úrokov), ktorú sledujú nové prísnejšie pravidlá, neminie svojmu účinku? Dokonca, či nebude mať opačný efekt, keďže úrokové sadzby pri spotrebných úveroch sú rádovo vyššie ako v prípade hypoték. A to i v situácii, ak by sa úroky pri hypotékach zvýšili na z dnešného pohľadu astronomických päť percent. Úroky pri spotrebných úveroch sú už teraz spravidla vyššie.

 

Riziká v období splácania hypotekárneho úveru

Niektorí ekonómovia upozorňujú, že časť ľudí, ktorá doposiaľ čerpala hypotekárne úvery, vychádza z momentálneho (priaznivého) stavu a nezvažovala riziko zvyšovania úrokov v budúcom období. Treba však povedať, že splácanie hypoték môžu ohroziť iné podstatné faktory. Počas dlhšieho časového obdobia, na ktoré sú splátky spravidla viazané, môže prísť k dlhodobému ochoreniu klienta alebo nezamestnanosti. Tieto faktory sa prejavia aj na schopnosti splácať úver.

Okrem týchto sociálnych udalostí môže dôjsť k situácii, keď sa po narodení dieťaťa jeden z partnerov venuje výhradne jeho výchove a starostlivosti (spravidla je to matka). Rozšírená rodina tak musí vyžiť z jedného príjmu (z pracovnej činnosti) a rodičovského príspevku. Ten je aktuálne vo výške 213,20 eur! Už len z uvedeného hľadiska predstavuje hypotekárny úver na bývanie riziko, ktoré si každý uvedomuje, ale spravidla nemá iné východisko, ak chce bývať vo vlastnom.

Na Slovensku je pomerne rozšírené osobné vlastníctvo nehnuteľností. Je to najmä vďaka tomu, že pred rokom 1989 došlo k intenzívnej bytovej výstavbe. V 90-tych rokoch minulého storočia väčšina užívateľov bytov využila možnosť na jeho odkúpenie do osobného vlastníctva. Nejednalo sa pritom o trhovú cenu. Takéto rozhodnutie bolo zo strany nadobúdateľov prirodzené. Ceny nehnuteľností v ďalšom období rástli.

Okrem toho si časť ľudí postavila (alebo stavia) domy, pričom významnú úlohu zohrala medzigeneračná solidarita. Nové domy sa neraz stavali na takzvaných rodičovských pozemkoch, čo je výrazná pomoc. Zvlášť na vidieku, no nielen v rurálnom prostredí, sa domy stavali svojpomocne. Spomínané fenomény sa podpísali pod fakt, že Slovenská republika patrí v Európskej únii ku krajinám s najväčším podielom osobného vlastníctva v segmente bývania.

Záujem o vlastné bývanie pretrval dodnes. Ceny nehnuteľností pritom kontinuálne rastú. K určitému výkyvu smerom nadol prišlo iba počas finančnej a hospodárskej krízy, ktorá zasiahla aj Slovensko. Po roku 2008 sa podpísala pod pokles cien nehnuteľností, ten sa však ukázal ako dočasný (prechodný) jav. V posledných rokoch zaznamenávame opätovný nárast cien, pod čo sa nepochybne podpísala aj ľahšia dostupnosť hypoték a relatívne nízke úrokové sadzby.

Nie je to však jediná príčina „realitnej bubliny“. Ďalšou bol zvýšený záujem o kúpu či výstavbu bytu alebo domu zo strany silných populačných ročníkov (ľudia narodení koncom 70-tych alebo v priebehu 80-tych rokov 20. storočia). Okrem toho, záujem sa koncentruje do väčších sídiel, čo výrazne ovplyvňuje dopyt, ponuku a najmä ceny pozemkov, domov a bytov. Záujem o bývanie možno prirodzene očakávať aj v ďalších rokoch – najmä zo strany mladších populačných ročníkov.

 

Postupné obmedzovanie vlastníctva a chýbajúce alternatívy

Sprísnené pravidlá pri poskytovaní hypoték skomplikuje mladým ľuďom sen o vlastnom bývaní. Pravidelné sporenie (odkladanie časti zdrojov zo mzdy na budúce spolufinancovanie nehnuteľnosti) je osobitne problematické pre tých, ktorí cestujú za prácou (napríklad do Bratislavy) a bývajú tam na pomerne drahom podnájme. Tieto okolnosti sa môžu prejaviť v tom, že pre súčasnú mladú generáciu sa bývanie vo vlastnom byte alebo dome postupne stane nedostupným.

Prirodzene, môže prísť k situácii, keď si klient na dofinancovanie kúpy vlastnej nehnuteľnosti vezme popri hypotéke aj spotrebný úver, ktorý mu banka neskôr umožní zmeniť na hypotéku. Úroky sa mu tak skrátia a doba splatnosti predĺži. Dá sa však očakávať, že banky budú aj v tomto ohľade opatrnejšie. Napriek rizikám, ktoré sú spojené s obdobím splácania úveru, hypotéky patria k najvyužívanejším nástrojom na kúpu nehnuteľnosti.

Spomínané sprísnenie pravidiel je pomerne lacným spôsobom ako sa inštitúcie snažia predísť prípadným problémom so splácaním úverov na bývanie. Skutočným riešením by bola intenzívnejšia výstavba nájomných bytov, predovšetkým v krajských mestách a najmä v Bratislave. V týchto lokalitách je najviac pracovných príležitostí aj potenciálnych záujemcov o bývanie. Nemohlo by sa však jednať o stovky, ale tisíce, respektíve desaťtisíce novopostavených bytov.

Skutočnosť, že štát nemá dostatok zdrojov ani na (už) plánované infraštruktúrne projekty ako je výstavba diaľnic a rýchlostných ciest nenahráva masívnejšej výstavbe nájomných bytov. Tie by pri stanovení seriózneho nájomného mohli byť dobrou alternatívou najmä pre mladých ľudí, prípadne rodiny, ktoré nemajú dostatok vlastných zdrojov na kúpu alebo spolufinancovanie nehnuteľnosti. Sieť nájomných bytov by pritom mohla podporiť aj migráciu za prácou.

Zdá sa, akoby nikoho nezaujímali osudy ľudí, ktorí si nevedia zabezpečiť štandardné bývanie. Prevládajúci systém ľuďom nateraz ponúka jednoduché „odporúčanie“, podľa ktorého sa má každý postarať sám o seba. Dvojnásobne to platí pri zabezpečení bývania. Zmení sa to iba v prípade, ak spoločnosť pristúpi k reálnemu napĺňaniu sociálnych práv. Tie sú pritom nevyhnutným predpokladom plnohodnotného napĺňania občianskych a politických práv.

Marián Klenko (1978) je autorom knihy Politika bez moci

Foto: woodleywonderworks , CC

Na našich stránkach poskytujeme priestor skutočne pestrej palete názorových línií, predstavujúcich alternatívu voči súčasnému zriadeniu. Preto čitateľov upozorňujeme, že nakoľko i samotní členovia redakčného kolektívu DAV DVA, spolupracovníci či korešpondenti vzišli z rôznych prúdov, v partikulárnych otázkach sa ich výklady a postoje môžu líšiť či si dokonca miestami protirečiť. Iba názorová pluralita totiž umožňuje skutočne plodnú a hodnotnú diskusiu s potenciálom vygenerovať tie najlepšie myšlienky, schopné načrtnúť pôdorys pre nové spoločensko-ekonomické zriadenie, zohľadňujúce potreby 21. storočia.

Odoberajte prehľadný sumár článkov - 1x týždenne


3 thoughts on “Nové pravidlá poskytovania hypotekárnych úverov

  • 2. augusta 2017 at 8:33
    Permalink

    Nájomné bývanie je určite vhodné riešenie pre Slovensko v súčasnej situácii. Nechápem, prečo sa toho nechytajú politické strany.

    Reply
  • 13. februára 2018 at 11:37
    Permalink

    We have a direct genuine provider for BG/SBLC specifically for lease, at leasing price of 4+2 of face value, Issuance by HSBC London/Hong Kong or any other AA rated Bank in Europe, Middle East or USA.

    Contact : Mr. Johnson Hatton
    Email:johnsonhatton@gmail.com
    Skype ID: johnson.hatton007

    Intermediaries/Consultants/Brokers are welcome to bring their clients and are 100% protected. In complete confidence, we will work together for the benefits of all parties involved.

    All inquires to Mr. Johnson Hatton should include the following minimum information so I can quickly address your needs:

    Complete contact information:
    What exactly do you need?
    How long do you need it for?
    Are you a principal borrower or a broker?

    Contact me for more details.

    Johnson Hatton

    Reply
  • 20. mája 2021 at 22:51
    Permalink

    GENUINE BANK GUARANTEE (BG) AND STANDBY LETTER OF CREDIT (SBLC) FOR BUY OR LEASE AT THE BEST AVAILABLE RATES
    We offer certified and verifiable financial bank instruments via Swift Transmission from a genuine provider capable
    of taking up time bound transactions.
    FOR LEASING OF BG/SBLC
    MINIMUM FACE VALUE OF BG/SBLC = EUR/USD 1M
    LEASING FEE = 4%+2%
    FOR PURCHASE OF FRESH CUT BG/SBLC
    MINIMUM FACE VALUE OF BG/SBLC = EUR/USD 1M
    PRICE = 32%+2%
    Our BG/SBLC Financing can help you get your project funded,
    loan financing by providing you with yearly.
    RWA ready to close leasing with any interested client in few banking days
    I will be glad to share with you our working procedures.
    Email : inquiry.fastfunding@gmail.com
    Skype : inquiry.fastfunding@gmail.com

    Reply

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *