Nové pravidlá poskytovania hypotekárnych úverov

Väčšina ľudí nemá dostatok vlastných zdrojov na kúpu bytu alebo domu. Jeden z najčastejšie využívaných nástrojov na zabezpečenie vlastného bývania predstavujú hypotekárne úvery, ktoré poskytujú banky. Hypotekárny úver je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti. Nadobúdateľ nehnuteľnosti spláca hypotekárnej banke zapožičanú sumu (istinu) a úrok. Výška úrokov sa v priebehu doby splácania úveru môže meniť.

Na Slovensku sú v posledných rokoch pomerne nízke úrokové sadzby. V prípade hypotekárnych úverov sa v priemere pohybujú okolo hodnoty 1,5 percenta. Aj keď v strednodobom horizonte ekonómovia neočakávajú zásadnejší rast úrokových sadzieb, z dlhodobého hľadiska je predpoklad, že sa pohnú smerom nahor. Zvýšenie úrokov neznamená len predraženie zakúpenej nehnuteľnosti, ale vstupuje aj do rastu nákladov jednotlivých domácností.

Nárast úrokových sadzieb tak môže skomplikovať splácanie hypotekárnych úverov. Centrálna banka v snahe predchádzať prípadným problémom sprísnila pravidlá ich poskytovania. Po novom by už peňažné ústavy neposkytovali hypotéky do výšky 90 až 100 percent z ceny nehnuteľnosti v takom rozsahu, ako doposiaľ. Objem takto poskytovaných úverov by nemal presiahnuť 10 percent z celkového počtu hypoték.

Na hypotekárne úvery v rozsahu 80 – 90 percent z ceny nehnuteľnosti by mali mať nárok traja z desiatich úspešných žiadateľov o úver. Okrem toho budú jednotlivé banky pri rozhodnutí o priznaní hypotekárneho úveru na bývanie prísnejšie posudzovať to, koľko zdrojov by zostalo klientovi po zaplatení hypotéky. Opatrenia smerujú k tomu, že väčšina ľudí bude mať nárok na hypotéku poskytovanú maximálne do výšky 70 percent z ceny nehnuteľnosti.

Predchádzanie problémom alebo ich prehĺbenie?

Ani doposiaľ neboli hypotéky dostupné pre všetkých. Záujemca o úver musel mať stabilnú prácu a istý príjem. Ani pred sprísnením podmienok neboli všetky hypotéky poskytnuté až do výšky ceny nehnuteľnosti. Nové pravidlá však jednoznačne sprísňujú poskytovanie hypoték. Skutočnosť, že záujemcovi o bývanie kúpu nehnuteľnosti v plnom rozsahu nefinancuje hypotekárna banka bude znamenať, že zvyšných 30 alebo 20 percent z ceny si musí našetriť.

Napríklad, ak cena nehnuteľnosti predstavuje 100 tisíc eur a klient musí našetriť 30 percent vlastných zdrojov, znamená to, že by mal disponovať čiastkou 30 tisíc eur. Ak by chcel takúto sumu našetriť za päť rokov, každý rok by musel zo svojho príjmu odložiť šesť tisíc eur. Vystáva otázka, či je to pre väčšinu ekonomicky aktívnych reálne? Minulý rok sa priemerná mzda pohybovala okolo hodnoty 900 eur, pričom mzda dvoch tretín pracujúcich nedosahuje takúto úroveň odmeňovania.

Prirodzene, čiastka, ktorú by si mal záujemca o bývanie našetriť, by mohla byť nižšia, keby využíval niektorý zo sporiacich produktov. Časť zdrojov by tak získal z úrokov z vlastných vkladov. Aj pri najvýnosnejších produktoch, akými sú dnes podielové fondy, však nemožno počítať z radikálnym zhodnotením úspor. Šetrenie vlastných zdrojov si tak vyžiada dlhší čas – v závislosti od príjmu, životných nákladov a v neposlednom rade vývoja cien nehnuteľností.

Napriek zavádzaniu zmien, na jar tohto roka bol zaznamenaný približne päťpercentný nárast novo uzatvorených zmlúv na poskytnutie hypoték. Dokumentuje to pretrvávajúci záujem o tento úverový produkt. Môžeme očakávať, že vysoký záujem o úvery na bývanie bude pretrvávať. Nové pravidlá tak nemusia zamedziť financovaniu kúpy bytu alebo domu prostredníctvom hypoték, ale ovplyvnia štruktúru zdrojov spojených s nadobudnutím nehnuteľnosti.

Zrejme narastie tlak na oceňovanie nehnuteľností, pričom žiadatelia o úver budú mať ešte výraznejšiu motiváciu ako doposiaľ, aby sa v znaleckých posudkoch uvádzala vyššia suma ako je skutočná hodnota nehnuteľnosti. Za ďalšie, najrýchlejším spôsobom, ako získať chýbajúce zdroje je čerpanie spotrebného úveru. V tomto prípade sú však úroky podstatne vyššie ako pri hypotekárnych úveroch.

Vystáva otázka, či sa snaha o predchádzanie problémov s platením úverov na bývanie (po očakávanom zvýšení úrokov), ktorú sledujú nové prísnejšie pravidlá, neminie svojmu účinku? Dokonca, či nebude mať opačný efekt, keďže úrokové sadzby pri spotrebných úveroch sú rádovo vyššie ako v prípade hypoték. A to i v situácii, ak by sa úroky pri hypotékach zvýšili na z dnešného pohľadu astronomických päť percent. Úroky pri spotrebných úveroch sú už teraz spravidla vyššie.

Riziká v období splácania hypotekárneho úveru

Niektorí ekonómovia upozorňujú, že časť ľudí, ktorá doposiaľ čerpala hypotekárne úvery, vychádza z momentálneho (priaznivého) stavu a nezvažovala riziko zvyšovania úrokov v budúcom období. Treba však povedať, že splácanie hypoték môžu ohroziť iné podstatné faktory. Počas dlhšieho časového obdobia, na ktoré sú splátky spravidla viazané, môže prísť k dlhodobému ochoreniu klienta alebo nezamestnanosti. Tieto faktory sa prejavia aj na schopnosti splácať úver.

Okrem týchto sociálnych udalostí môže dôjsť k situácii, keď sa po narodení dieťaťa jeden z partnerov venuje výhradne jeho výchove a starostlivosti (spravidla je to matka). Rozšírená rodina tak musí vyžiť z jedného príjmu (z pracovnej činnosti) a rodičovského príspevku. Ten je aktuálne vo výške 213,20 eur! Už len z uvedeného hľadiska predstavuje hypotekárny úver na bývanie riziko, ktoré si každý uvedomuje, ale spravidla nemá iné východisko, ak chce bývať vo vlastnom.

Na Slovensku je pomerne rozšírené osobné vlastníctvo nehnuteľností. Je to najmä vďaka tomu, že pred rokom 1989 došlo k intenzívnej bytovej výstavbe. V 90-tych rokoch minulého storočia väčšina užívateľov bytov využila možnosť na jeho odkúpenie do osobného vlastníctva. Nejednalo sa pritom o trhovú cenu. Takéto rozhodnutie bolo zo strany nadobúdateľov prirodzené. Ceny nehnuteľností v ďalšom období rástli.

Okrem toho si časť ľudí postavila (alebo stavia) domy, pričom významnú úlohu zohrala medzigeneračná solidarita. Nové domy sa neraz stavali na takzvaných rodičovských pozemkoch, čo je výrazná pomoc. Zvlášť na vidieku, no nielen v rurálnom prostredí, sa domy stavali svojpomocne. Spomínané fenomény sa podpísali pod fakt, že Slovenská republika patrí v Európskej únii ku krajinám s najväčším podielom osobného vlastníctva v segmente bývania.

Záujem o vlastné bývanie pretrval dodnes. Ceny nehnuteľností pritom kontinuálne rastú. K určitému výkyvu smerom nadol prišlo iba počas finančnej a hospodárskej krízy, ktorá zasiahla aj Slovensko. Po roku 2008 sa podpísala pod pokles cien nehnuteľností, ten sa však ukázal ako dočasný (prechodný) jav. V posledných rokoch zaznamenávame opätovný nárast cien, pod čo sa nepochybne podpísala aj ľahšia dostupnosť hypoték a relatívne nízke úrokové sadzby.

Nie je to však jediná príčina „realitnej bubliny“. Ďalšou bol zvýšený záujem o kúpu či výstavbu bytu alebo domu zo strany silných populačných ročníkov (ľudia narodení koncom 70-tych alebo v priebehu 80-tych rokov 20. storočia). Okrem toho, záujem sa koncentruje do väčších sídiel, čo výrazne ovplyvňuje dopyt, ponuku a najmä ceny pozemkov, domov a bytov. Záujem o bývanie možno prirodzene očakávať aj v ďalších rokoch – najmä zo strany mladších populačných ročníkov.

Postupné obmedzovanie vlastníctva a chýbajúce alternatívy

Sprísnené pravidlá pri poskytovaní hypoték skomplikuje mladým ľuďom sen o vlastnom bývaní. Pravidelné sporenie (odkladanie časti zdrojov zo mzdy na budúce spolufinancovanie nehnuteľnosti) je osobitne problematické pre tých, ktorí cestujú za prácou (napríklad do Bratislavy) a bývajú tam na pomerne drahom podnájme. Tieto okolnosti sa môžu prejaviť v tom, že pre súčasnú mladú generáciu sa bývanie vo vlastnom byte alebo dome postupne stane nedostupným.

Prirodzene, môže prísť k situácii, keď si klient na dofinancovanie kúpy vlastnej nehnuteľnosti vezme popri hypotéke aj spotrebný úver, ktorý mu banka neskôr umožní zmeniť na hypotéku. Úroky sa mu tak skrátia a doba splatnosti predĺži. Dá sa však očakávať, že banky budú aj v tomto ohľade opatrnejšie. Napriek rizikám, ktoré sú spojené s obdobím splácania úveru, hypotéky patria k najvyužívanejším nástrojom na kúpu nehnuteľnosti.

Spomínané sprísnenie pravidiel je pomerne lacným spôsobom ako sa inštitúcie snažia predísť prípadným problémom so splácaním úverov na bývanie. Skutočným riešením by bola intenzívnejšia výstavba nájomných bytov, predovšetkým v krajských mestách a najmä v Bratislave. V týchto lokalitách je najviac pracovných príležitostí aj potenciálnych záujemcov o bývanie. Nemohlo by sa však jednať o stovky, ale tisíce, respektíve desaťtisíce novopostavených bytov.

Zdá sa, akoby nikoho nezaujímali osudy ľudí, ktorí si nevedia zabezpečiť štandardné bývanie. Prevládajúci systém ľuďom nateraz ponúka jednoduché „odporúčanie“, podľa ktorého sa má každý postarať sám o seba. Dvojnásobne to platí pri zabezpečení bývania. Zmení sa to iba v prípade, ak spoločnosť pristúpi k reálnemu napĺňaniu sociálnych práv. Tie sú pritom nevyhnutným predpokladom plnohodnotného napĺňania občianskych a politických práv.

Marián Klenko (1978) je autorom knihy Politika bez moci

Foto: woodleywonderworks , CC

Na našich stránkach poskytujeme priestor skutočne pestrej palete názorových línií, predstavujúcich alternatívu voči súčasnému zriadeniu. Preto čitateľov upozorňujeme, že nakoľko i samotní členovia redakčného kolektívu DAV DVA, spolupracovníci či korešpondenti vzišli z rôznych prúdov, v partikulárnych otázkach sa ich výklady a postoje môžu líšiť či si dokonca miestami protirečiť. Iba názorová pluralita totiž umožňuje skutočne plodnú a hodnotnú diskusiu s potenciálom vygenerovať tie najlepšie myšlienky, schopné načrtnúť pôdorys pre nové spoločensko-ekonomické zriadenie, zohľadňujúce potreby 21. storočia.